Tốc độ:
1x
Giá nhà vẫn ở mức cao
Báo cáo Savills Property Index (SPPI) cho thấy, chỉ số nhà ở (Residential Index) của Hà Nội đạt 191,1 điểm trong quý 2/2025, tăng thêm 5 điểm so với quý trước. Giá bán trung bình ghi nhận ở mức 63 triệu đồng/m2 diện tích sàn kinh doanh (NSA), tăng 4% theo quý.
Savills đánh giá, mặt bằng giá này phản ánh sự bền bỉ của nhu cầu, trong đó người mua trong nước vẫn là lực kéo chính. Nguồn cầu được củng cố bởi tốc độ đô thị hóa nhanh, xu hướng di cư ròng tích cực, cùng sự khan hiếm quỹ đất ở các khu vực trung tâm.
Nhìn lại giai đoạn 2020–2023, chỉ số nhà ở tại Hà Nội chỉ tăng trung bình 2,4 điểm mỗi quý, cho thấy thị trường đi ngang, giá ít biến động. Tuy nhiên, từ năm 2024, chỉ số này bắt đầu tăng mạnh, trung bình 14,9 điểm mỗi quý, phản ánh tâm lý phục hồi rõ rệt của người mua sau thời gian dài trầm lắng. Sự hồi phục này cũng trùng với làn sóng mở bán trở lại của các chủ đầu tư lớn, tập trung ở các khu vực phía Tây và Đông thành phố.
Trong nửa đầu năm 2025, Hà Nội có khoảng 14.000 căn hộ mới được mở bán, theo Savills. Phân khúc hạng B chiếm tới hơn 90% tổng nguồn cung, với giá sơ cấp trung bình 82 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ hạng C vốn là “xương sống” của thị trường giai đoạn 2010–2015 nay gần như biến mất, chỉ còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ, với giá khoảng 44 triệu đồng/m2.
Điều đáng chú ý là tốc độ hấp thụ của hạng B vẫn rất cao. Riêng 6 tháng đầu năm, nhóm này chiếm tới 90% lượng giao dịch toàn thị trường. Điều đó cho thấy, dù giá nhà tăng nhanh, nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn duy trì mạnh mẽ, nhất là với những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và chủ đầu tư uy tín.
Tuy nhiên, Savills lưu ý rằng nguồn cung hiện hữu cả sơ cấp lẫn thứ cấp vẫn khá hạn chế. Nhiều chủ đầu tư đang trong giai đoạn “án binh bất động”, chờ đợi các điều chỉnh pháp lý và quy hoạch để tái khởi động dự án.
.jpg)
Thị trường Hà Nội hiện đang ở giai đoạn chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Thị trường trong “giai đoạn chuẩn bị”
Theo đánh giá của Savills, thị trường Hà Nội hiện đang ở giai đoạn chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Các yếu tố nền tảng gồm khung pháp lý, quy hoạch đô thị và hạ tầng giao thông đang được hoàn thiện, tạo tiền đề cho nguồn cung bùng nổ trong vài năm tới.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội dự báo, trong nửa cuối năm 2025, khoảng 11.500 căn hộ mới dự kiến sẽ được chào bán, chủ yếu ở phân khúc hạng A và B, tập trung tại các khu đô thị lớn dọc trục vành đai 3 – 3,5 và phía Tây Nam thành phố. Tuy nhiên, sự đa dạng sản phẩm vẫn còn hạn chế, khi thị trường vẫn thiếu vắng các căn hộ vừa túi tiền cho người mua ở thực.
Theo bà Hằng, từ năm 2026 trở đi, thị trường Hà Nội sẽ đón làn sóng cung mới mạnh mẽ. Khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án dự kiến ra mắt trong giai đoạn 2026 – 2027, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm, nơi hạ tầng giao thông đang được mở rộng và quỹ đất còn dồi dào.
Bà Hằng, cho rằng Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội cùng các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở giai đoạn 2025–2030 sẽ là bước ngoặt quan trọng giúp tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt từ khu vực ven đô.
“Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và căn hộ giá hợp lý đang được Chính phủ và các địa phương triển khai mạnh mẽ. Một số dự án nhà ở xã hội đã được chào bán với mức giá chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2, phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình”, bà Hằng nói.
Theo bà, để phát triển thêm sản phẩm giá hợp lý, cần giải quyết bài toán chi phí đất - yếu tố chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành căn hộ. “Nếu chi phí đất được tính toán hợp lý, cộng với các ưu đãi đầu tư, thị trường có thể bổ sung thêm sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của người dân đô thị”, bà nhấn mạnh.
Nhìn về dài hạn, chuyên gia Savills dự báo thị trường Hà Nội sẽ phân hóa mạnh mẽ giữa các khu vực và nhóm dự án. Những khu vực có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch rõ ràng và kết nối giao thông thuận tiện như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm hay Thường Tín sẽ trở thành tâm điểm phát triển mới.
Các dự án thí điểm theo Luật Đất đai 2024, cùng cải cách thủ tục đầu tư và cấp phép, được kỳ vọng sẽ đưa mặt bằng giá bước sang giai đoạn điều chỉnh tích cực, tạo ra những tiêu chuẩn mới về chất lượng và không gian sống. Tuy nhiên, Savills cũng nhấn mạnh rằng đây là quá trình dài hạn, phức tạp và chịu tác động từ nhiều yếu tố, từ lãi suất, tín dụng đến chính sách thuế và tâm lý người mua.
Do đó, thay vì vội vàng dự đoán xu hướng giá, Savills khuyến nghị thị trường cần tiếp tục theo dõi, đánh giá cẩn trọng, để nhận diện rõ hơn quỹ đạo phục hồi của bất động sản Thủ đô.
Tâm An
