Quân khu 7 Online

Kinh tế - Hậu cần - Kỹ thuật > Kinh tế

Thứ sáu, 17/10/2025, 09:15 (GMT+7)
57 lượt xem

Chìa khoá hạ giá nhà

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần lấy lại nhịp phục hồi. Nguồn cung mới bật tăng, giao dịch cải thiện, niềm tin quay trở lại. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh sôi động ấy vẫn là nỗi lo về giá nhà neo cao, lệch pha cung - cầu và rủi ro đầu cơ tiềm ẩn.

Nguồn cung bật tăng

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, trong quý 3/2025, thị trường nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, gấp 2,4 lần quý 3/2024.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường có hơn 100.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 22% so với cả năm 2024, trong đó hơn 86.000 sản phẩm là nguồn cung mới, phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục được đưa ra thị trường.
Nguồn cung có xu hướng đa dạng hóa về khu vực, không còn tập trung quá nhiều ở các đô thị lõi mà lan tỏa ra các đô thị vệ tinh và đô thị loại II. Miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với 49% nguồn cung mới; miền Nam chiếm 27%; đáng chú ý, miền Trung tăng mạnh 10 điểm phần trăm, chiếm 23% tổng nguồn cung nhờ nhiều dự án đẩy nhanh tiến độ để đón đầu nhu cầu phục hồi.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường có hơn 100.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 22% so với cả năm 2024.
Về phía doanh nghiệp phát triển, các “ông lớn” vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường với 54% nguồn cung mở bán mới, dù tỷ lệ này giảm 18 điểm phần trăm so với quý II. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ đang trỗi dậy mạnh mẽ, chiếm gần 46% tổng nguồn cung, đặc biệt sôi động ở khu vực phía Nam.
Vingroup vẫn là doanh nghiệp dẫn đầu về quy mô và số lượng dự án đóng góp vào nguồn cung nhà ở trên toàn quốc trong 9 tháng đầu năm. Đáng chú ý, tập đoàn này cũng đang đẩy mạnh mảng nhà ở xã hội với gần 11.000 căn đang mở bán, góp phần mở rộng nguồn cung thực và đáp ứng nhu cầu ở thật của người dân.

Cơn “nóng” đầu cơ

Trong quý 3/2025, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với 67,8% tổng nguồn cung, tương đương hơn 23.000 sản phẩm, trong khi phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 32,2%.
Tuy nhiên, tình trạng “lệch pha” giữa cung và cầu vẫn là thách thức lớn. Dù nguồn cung tăng, phần lớn sản phẩm vẫn vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thấp. Tại Hà Nội và TP.HCM, nơi có nhu cầu lớn nhất, 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời.
Cơ cấu giá cho thấy sự dịch chuyển đáng chú ý: tỷ trọng căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 duy trì ở mức 63%, trong khi phân khúc cao cấp giảm còn 30% (thấp hơn 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024). Ngược lại, căn hộ sang trọng và siêu sang tăng lên 33%, cao hơn 19 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Điều này phản ánh xu hướng “cao cấp hóa” nguồn cung, nhưng cũng đồng thời cho thấy thị trường vẫn thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp. “Giá nhà cao vượt thu nhập đang đẩy một bộ phận lớn người dân ra khỏi giấc mơ an cư”, bà Miền nhận định, đồng thời chỉ ra rằng hơn 80% sản phẩm mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đều có giá trên 80 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc bình dân gần như “biến mất”.
Tại tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” diễn ra chiều 16/10, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đưa ra cảnh báo đáng chú ý: giá bất động sản đang tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa “giá nhà” và “túi tiền người mua”.
Theo ông Lực, đằng sau đà tăng giá là sự khan hiếm nguồn cung pháp lý, tâm lý sợ trách nhiệm khiến dự án chậm phê duyệt; chi phí đầu vào leo thang; và đặc biệt là tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn phổ biến. “Tỷ lệ đầu cơ cao, khi có tới 80% giao dịch được sang tay trong vòng một năm. Điều đó cho thấy thị trường đang có biểu hiện ‘nóng ảo’,” ông nhấn mạnh.
Về đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba của Bộ Xây dựng, ông Lực cho rằng cần nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh gây “cú phanh gấp” cho thị trường. Tuy nhiên, về dài hạn, việc siết dần tín dụng đầu cơ là điều tất yếu, nếu muốn đưa giá nhà trở lại giá trị thực.

Dư nợ và áp lực thanh toán đáo hạn tăng mạnh

Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cũng đưa ra loạt cảnh báo “nóng”. Theo ông, tín dụng và trái phiếu bất động sản đang nóng trở lại, kéo theo nguy cơ rủi ro tài chính, khi dư nợ và áp lực thanh toán đáo hạn tăng mạnh. “Nếu không kiểm soát tốt, các khoản vay mới cộng dồn với nợ cũ sẽ khiến gánh nặng tài chính chồng chất, đe dọa sự ổn định của thị trường,” ông nói.
"Khi cung tăng và hợp lý hơn, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại, kéo giá nhà xuống mức phù hợp hơn với đại đa số người dân".
Một điểm đáng lo khác là hiện tượng “hạ giá đồng loạt” có thể xảy ra nếu đến hạn thanh toán, khi nhiều doanh nghiệp buộc phải bán tháo tài sản để xoay dòng tiền. Theo ông Phong, nếu giá vàng và giá bất động sản tiếp tục tăng song hành, nguy cơ cả hai cùng “vỡ” trong tương lai là hoàn toàn có thể xảy ra.
Không chỉ vậy, việc nhiều dự án bị đình trệ do chờ quy hoạch sau sáp nhập, cộng với tâm lý e ngại trách nhiệm của cơ quan thẩm định và sự phát triển mạnh của các kênh đầu tư mới như tài sản số, sàn vàng…, đang khiến dòng vốn đầu tư có dấu hiệu phân tán, rời xa bất động sản truyền thống.
Theo ông Phong, chính sách cũng đang là một “ẩn số” lớn. Việc định giá đất theo giá thị trường nếu không đi kèm cơ chế hỗ trợ phù hợp có thể khiến giá đất tiếp tục leo thang. Trong khi đó, dự kiến áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản sắp tới sẽ tạo thêm áp lực mới, ảnh hưởng đến thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư.

Chìa khóa hạ giá bất động sản

Ở góc nhìn quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khẳng định thị trường vẫn đang trên đà phục hồi tích cực. Số lượng dự án được chấp thuận ngày càng nhiều; nhiều dự án từng vướng mắc đã được Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ, qua đó tăng mạnh nguồn cung mới.
Ông Dũng cũng thừa nhận, giá nhà đất cao và cung - cầu lệch pha đang là hai vấn đề lớn nhất hiện nay.
Ông phân tích, giá bất động sản bị chi phối bởi nhiều yếu tố: chi phí đất, xây dựng, hạ tầng, lãi vay và chi phí bán hàng. Trong đó, chi phí vốn là gánh nặng lớn nhất. Thời gian thực hiện dự án càng kéo dài, chi phí vốn càng tăng, và phần đội giá này cuối cùng đều được “đẩy” vào giá bán.
“Giải pháp quan trọng là giảm chi phí đầu vào,” ông Dũng nhấn mạnh. “Muốn vậy, cần cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt và triển khai dự án. Khi chi phí vốn giảm, giá bất động sản mới có thể hạ nhiệt thực chất”.
Bên cạnh đó, điều chỉnh lại cơ cấu cung - cầu là yêu cầu cấp thiết. Thay vì tiếp tục đẩy mạnh phân khúc cao cấp, thị trường cần tập trung phát triển nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội, nơi nhu cầu ở thực là rất lớn. Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế đột phá cho giai đoạn 2026–2030 nhằm tạo thêm nguồn cung bền vững.
Ông Dũng khẳng định: “Khi cung tăng và hợp lý hơn, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại, kéo giá nhà xuống mức phù hợp hơn với đại đa số người dân”.
Tâm An

Bình luận

Bài viết tương tự:

Điều gì sẽ xảy ra khi giá bất động sản tăng cao?

Điều gì sẽ xảy ra khi giá bất động sản tăng cao?

09:01 18/10/2025

Giá bất động sản liên tục tăng cao đang trở thành một trong những vấn đề nóng bỏng nhất tại Việt Nam. Theo chia sẻ của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tại Toạ đàm: “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”, hiện tượng này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà mà còn tạo ra những hệ lụy sâu rộng về kinh tế, xã hội và cả cơ cấu đầu tư.

Hải Phòng sắp có tuyến đường kết nối Đông - Tây và Khu kinh tế chuyên biệt 5.300 ha

Hải Phòng sắp có tuyến đường kết nối Đông - Tây và Khu kinh tế chuyên biệt 5.300 ha

08:03 18/10/2025

Thành phố Hải Phòng đang tăng tốc mở rộng không gian phát triển với hai quyết sách lớn vừa được Ban Thường vụ Thành ủy thống nhất thông qua: chủ trương đầu tư tuyến đường kết nối Đông - Tây và đề án thành lập Khu kinh tế chuyên biệt Hải Phòng. Đây được xem là những dự án mang tính chiến lược, tạo đột phá về hạ tầng và không gian kinh tế trong giai đoạn mới.

Sân golf tiêu chuẩn quốc tế hơn 2.200 tỷ đồng tại Hải Phòng chậm tiến độ, có nguy cơ bị xem xét thu hồi

Sân golf tiêu chuẩn quốc tế hơn 2.200 tỷ đồng tại Hải Phòng chậm tiến độ, có nguy cơ bị xem xét thu hồi

07:57 18/10/2025

Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP. Hải Phòng Lê Anh Quân mới đây đã kiểm tra tình hình giải ngân vốn đầu tư công tại một số xã khu vực An Lão, trong đó đặc biệt lưu ý tiến độ thi công dự án sân golf Hải Phòng Sakura Golf Club, một trong những dự án trọng điểm của thành phố.

Hà Nội giao hơn 1,4 ha đất để thực hiện dự án khu nhà ở cao 39 tầng, có giá gần 20 triệu đồng/m2

Hà Nội giao hơn 1,4 ha đất để thực hiện dự án khu nhà ở cao 39 tầng, có giá gần 20 triệu đồng/m2

07:52 18/10/2025

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành quyết định giao và cho phép chuyển mục đích sử dụng hơn 1,41 ha đất tại phường Phú Thượng cho Công ty Cổ phần Đầu tư Bền vững và Phát triển PCI - đại diện Liên danh PCI và Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thái Hà để triển khai dự án khu nhà ở Thái Hà Spring Garden.

Hà Nội giao hơn 1ha đất tại Hoài Đức cho doanh nghiệp xây dựng khu nhà ở thấp tầng để bán

Hà Nội giao hơn 1ha đất tại Hoài Đức cho doanh nghiệp xây dựng khu nhà ở thấp tầng để bán

07:46 18/10/2025

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định về việc giao 1,05 ha đất tại Khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Lại Yên - Vị trí X6 (nay thuộc xã Sơn Đồng, TP. Hà Nội) cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Mới Hà Nội để triển khai dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thấp tầng để bán.

TIN XEM NHIỀU:

TIN MỚI:

DƯ LUẬN QUAN TÂM:

Quân khu 7 Online

Theo dõi chúng tôi tại:

Cơ quan chủ quản: Bộ Tư lệnh Quân khu 7

Giấy phép số 486/GP-BTTTT ngày 28/07/2021

© Báo Quân khu 7 điện tử giữ bản quyền nội dung trên website này.

Tòa soạn: 17/12 Hồ Văn Huê, phường Đức Nhuận, TP. Hồ Chí Minh

Tổng Biên tập: Đại tá Nguyễn Văn Bắc

Email: [email protected] | [email protected] | 1