Tốc độ:
1x
Dữ liệu nghiên cứu mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy, dòng vốn đầu tư đang phản ánh một sự thay đổi mang tính cấu trúc, gắn với quá trình nâng cấp vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, thay vì chỉ là điểm đến thay thế chi phí thấp như trước đây.
Lợi thế chi phí giá rẻ không còn đủ
Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, lợi thế cạnh tranh truyền thống của Việt Nam vẫn được duy trì khá rõ nét trong năm 2025. Chi phí nhân công sản xuất trung bình hiện vào khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực như Trung Quốc hay Thái Lan.
Cùng với đó, chi phí điện năng cho sản xuất ở mức khoảng 0,076 USD/kWh tiếp tục là một điểm cộng lớn, đặc biệt khi so sánh với Trung Quốc ở mức 0,112 USD/kWh hay Philippines khoảng 0,150 USD/kWh. Những con số này giúp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn đối với các nhà sản xuất quốc tế đang tìm cách tối ưu chi phí trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn.
Bất động sản công nghiệp Việt Nam không chỉ tăng trưởng về lượng, mà đang từng bước “nâng hạng”.
Tuy nhiên, theo Savills, câu chuyện của thị trường hiện nay không còn dừng ở lợi thế chi phí. Ông John Campbell nhận định, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi động lực tăng trưởng không chỉ đến từ việc mở rộng diện tích khu công nghiệp, mà còn đến từ chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng mà các khu công nghiệp có thể mang lại. Đây là một sự chuyển dịch dài hạn, phản ánh việc Việt Nam dần tham gia sâu hơn vào các khâu có giá trị cao trong chuỗi sản xuất toàn cầu.
Một trong những minh chứng rõ nét nhất cho xu hướng này là sự bứt phá của ngành điện tử. Theo báo cáo của Savills, giá trị xuất khẩu hàng điện tử trong 10 tháng đầu năm 2025 đã tăng tới 140% so với năm 2019. Ngành này tiếp tục giữ vai trò động lực chính, không chỉ cho tăng trưởng xuất khẩu mà còn cho nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng và hạ tầng logistics.
Đáng chú ý, dù số lượng dự án FDI mới có tới 62% tập trung vào phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhưng khi xét về quy mô vốn, có tới 68% tổng vốn đầu tư lại rót vào các thương vụ thuê đất. Điều này cho thấy xu hướng các tập đoàn sản xuất lớn đang lựa chọn thiết lập các cơ sở sản xuất dài hạn, quy mô lớn tại Việt Nam, thay vì chỉ thử nghiệm hoặc triển khai ngắn hạn.
Bức tranh thị trường tại các vùng kinh tế trọng điểm trong nửa cuối năm 2025 cũng phản ánh rõ “sức khỏe” tích cực của bất động sản công nghiệp. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt khoảng 86%, với mức giá thuê trung bình 141 USD/m2 cho toàn bộ chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này duy trì giá thuê trung bình khoảng 5,1 USD/m2/tháng, cho thấy nhu cầu ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ cũng như các nhà cung ứng vệ tinh.
Trong khi đó, thị trường miền Nam tiếp tục khẳng định vị thế là “đầu tàu” của bất động sản công nghiệp cả nước. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tại khu vực này đạt tới 90%, với giá thuê trung bình 191 USD/m2/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92%, dù giá thuê trung bình chỉ khoảng 4,4 USD/m2/tháng. Điều này phản ánh sức hút lớn của khu vực đối với các ngành sản xuất xuất khẩu, logistics và công nghiệp hỗ trợ, nhất là trong bối cảnh hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện.
Savills dự báo năm 2026, khu vực kinh tế phía Nam sẽ chứng kiến những thay đổi mang tính bước ngoặt về hạ tầng.
Lực đẩy mới từ hạ tầng
Nhìn về năm 2026, Savills dự báo khu vực kinh tế phía Nam sẽ chứng kiến những thay đổi mang tính bước ngoặt về hạ tầng. Nổi bật nhất là việc Vành đai 3 TP.HCM dự kiến hoàn thành và đưa vào khai thác, cùng với tiến độ đẩy nhanh của cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Những dự án này sẽ cải thiện mạnh mẽ khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp, cảng biển và sân bay Long Thành, từ đó rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics và nâng cao năng lực cạnh tranh của toàn vùng.
Trong số các dự án hạ tầng trọng điểm, sân bay Long Thành được đánh giá là yếu tố có tác động lớn nhất đến bất động sản công nghiệp miền Nam. Giai đoạn 1 của sân bay này dự kiến hoàn thành vào năm 2026, với công suất 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm.
Khi đi vào vận hành, Long Thành không chỉ trở thành cửa ngõ hàng không quốc tế mới của Việt Nam, mà còn đóng vai trò then chốt trong việc thu hút các ngành sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không và trung tâm phân phối khu vực.
Bên cạnh các ngành sản xuất truyền thống, báo cáo của Savills cũng nhấn mạnh sự trỗi dậy của các lĩnh vực công nghiệp thế hệ mới. Trung tâm dữ liệu (Data Centres) đang nổi lên như một phân khúc đầy tiềm năng, khi tổng công suất thiết kế tại Việt Nam năm 2025 ước đạt khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với giai đoạn trước và có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030 theo các kế hoạch hiện tại. Song song đó, ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô thị trường khoảng 16,5 tỷ USD vào năm 2030, đi kèm mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao cho các ngành công nghệ then chốt.
Theo Savills, trong chu kỳ tăng trưởng mới, nhà đầu tư không còn chỉ nhìn vào giá thuê hay quỹ đất sẵn có. Thay vào đó, mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn ESG và định hướng phát triển bền vững đang trở thành những tiêu chí ngày càng quan trọng trong quyết định mở rộng hoặc tái cấu trúc hoạt động sản xuất tại Việt Nam.
Ông John Campbell nhấn mạnh rằng, bên cạnh lợi thế chi phí, chính hạ tầng kết nối đồng bộ, khung pháp lý rõ ràng và năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu mới là yếu tố quyết định giúp Việt Nam thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao trong dài hạn.
Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam không chỉ tăng trưởng về lượng, mà đang từng bước “nâng hạng”, hướng tới một giai đoạn phát triển bền vững và có chiều sâu hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Tâm An
