Ảnh minh hoạ

Các nước châu Âu có thị trường bất động sản minh bạch nhất

JLL vừa công bố bảng xếp hạng tính minh bạch bất động sản toàn cầu năm 2024. Dựa trên khảo sát toàn cầu và mạng lưới chuyên gia thị trường rộng lớn, bảng xếp hạng năm nay sử dụng 256 chỉ số riêng lẻ để đánh giá tính minh bạch của thị trường tại 89 quốc gia và vùng lãnh thổ. Tại bảng xếp hạng năm nay, Việt Nam xếp hạng 49 với 3,25 điểm, tiếp tục nằm trong nhóm “bán minh bạch”.

Top 10 quốc gia có thị trường bất động sản minh bạch nhất năm 2024 ghi nhận 2 cái tên thuộc khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) là Úc với 1,37 điểm, đứng thứ 4 và New Zealand với 1,59 điểm đứng thứ 7.

Top 10 còn có những quốc gia khác theo thứ tự là Anh, Pháp, Hoa Kỳ, Canada, Hà Lan, Ireland, Thuỵ Điển và Đức.

Tính riêng châu Á, Nhật Bản là đất nước có thị trường bất động sản minh bạch nhất đứng thứ 11 với 1,83 điểm. Singapore giữ vị trí thứ 13 với 1,92 điểm là quốc gia đứng thứ 2 châu Á và đứng đầu Đông Nam Á.

Trong 6 nước Đông Nam Á được xếp hạng, Việt Nam đứng cuối, sau Singapore (1,92 điểm, là quốc gia đứng thứ 2 châu Á và đứng đầu Đông Nam Á), Thái Lan (2,53 điểm, xếp thứ 32 toàn cầu), Malaysia (2,57 điểm, xếp thứ 33 toàn cầu), Indonesia (2,81 điểm, xếp thứ 40 toàn cầu) và Philippines (2,95 điểm, đứng thứ 45 toàn cầu).

Như vậy với 3,25 điểm, Việt Nam xếp ở vị trí thứ 49/89 quốc gia, vùng lãnh thổ được khảo sát về tính minh bạch của thị trường bất động sản, đứng thứ 6 khu vực Đông Nam Á và cũng là cái tên cuối cùng của khu vực Đông Nam Á góp mặt trong danh sách này.

Việt Nam lần đầu tiên bước vào nhóm này năm 2020, ở vị trí xếp hạng 56/99 quốc gia và vùng lãnh thổ được phân loại với 210 chỉ số riêng lẻ.

Theo chuyên gia của JLL tính minh bạch được cải thiện trên toàn cầu vào năm 2024, trong đó Châu Á nổi lên như một điểm sáng khi các thị trường phát triển hướng tới các mục tiêu phát triển bền vững và áp dụng trí tuệ nhân tạo (AI). JLL cũng đánh giá cao mức cải thiện minh bạch bình quân của thị trường bất động sản châu Á, từ năm 2022.

Trên toàn cầu, Ấn Độ là quốc gia cải thiện tính minh bạch hàng đầu, với phạm vi dữ liệu rộng lớn và chất lượng cao hơn trên khắp các lĩnh vực bất động sản, từ công nghiệp đến trung tâm dữ liệu.

Nhật Bản, Úc, các thành phố hàng đầu Trung Quốc đại lục, Hàn Quốc, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và Ả Rập Xê Út cũng chứng kiến sự tiến bộ vào năm 2024.

Ngược lại, khu vực Châu Phi cận Sahara chứng kiến sự tiến bộ ít nhất về tính minh bạch, mặc dù một số dấu hiệu cải thiện đã xuất hiện ở Kenya, Nigeria và Ghana.

Brian Klinksiek, Giám đốc cấp cao Khối Nghiên cứu và Chiến lược Toàn cầu về Quản lý Đầu tư LaSalle, cho biết: "Các nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào tính minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu, nhất là khi căng thẳng địa chính trị đang ngày càng gia tăng.

Các quốc gia có giá cả minh bạch và những quy tắc rõ ràng, đặc biệt là trong các lĩnh vực chuyên ngành và lĩnh vực nhỏ khác, có khả năng sẽ dẫn đầu quá trình phục hồi thanh khoản bất động sản. Sự đa dạng hóa đóng vai trò rất quan trọng vì phạm vi đầu tư tiếp tục được mở rộng cả về chiều rộng và chiều sâu".

AI thúc đẩy phát triển bất động sản minh bạch

Ông Richard Bloxam - Giám đốc điều hành Thị trường vốn tại JLL cho biết trong tương lai, sự phát triển nhanh chóng của AI hay việc áp dụng tiêu chuẩn cao hơn về tính bền vững sẽ mở ra cơ hội lớn hơn, góp phần thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thị trường bất động sản có tính minh bạch tốt hơn, từ đó tạo ra những tác động tích cực đối với ngành này 2024.

Theo ước tính của JLL, hiện có hơn 500 công ty đang cung cấp các dịch vụ AI cho ngành bất động sản và đang có mức đầu tư tăng đáng kể. Các kết quả nghiên cứu ban đầu cho thấy AI sẽ thúc đẩy tính minh bạch trong toàn ngành với khả năng xem xét, tóm tắt khối lượng lớn dữ liệu và phân tích, tự động hóa quản lý tòa nhà và cung cấp năng lực thiết kế kiến trúc và đô thị.

Điều này dẫn đến sự mở rộng không gian đầu tư và tái phân bổ vốn đáng kể; tỷ lệ đầu tư toàn cầu vào các lĩnh vực công nghiệp và sinh hoạt đã tăng từ 29% mười năm trước, chiếm 50% khoảng đầu tư trực tiếp toàn cầu trong năm qua, trong khi các tổ chức đầu tư đang ngày càng tích cực đối với các loại tài sản mới nổi như trung tâm dữ liệu hoặc không gian phòng thí nghiệm. 

"Sự tập trung vào tính minh bạch đối với các nhà đầu tư chưa bao giờ lớn hơn thế trên thị trường bất động sản toàn cầu khi các thách thức bên ngoài như căng thẳng địa chính trị và chu kỳ bầu cử thu hút sự chú ý ngày càng tăng trong thời gian tới. Trong tương lai, các động lực bổ sung như trí tuệ nhân tạo và các tiêu chuẩn cao hơn về báo cáo và nghĩa vụ tính bền vững sẽ tiếp tục thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm sự minh bạch tốt hơn", Richard Bloxam, Giám đốc điều hành, Thị trường vốn, JLL phân tích.

Một lo ngại khác có thể tác động đến tính minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu là tín dụng, vay nợ, rửa tiền...

Khảo sát của JLL chỉ ra, khoảng 3.100 tỷ USD tài sản bất động sản toàn cầu có nợ đáo hạn từ năm 2024 đến năm 2025 và 2.100 tỷ USD nợ sẽ cần tái cấp vốn. 30% số này đã được hoàn thành nửa đầu 2024; tuy nhiên, các cơ quan tiền tệ đã nêu lên mối lo ngại về các rủi ro tiềm ẩn từ sự thiếu minh bạch tương đối khi các tổ chức cho vay phi ngân hàng mở rộng và bổ sung cho các nguồn tín dụng truyền thống. Trong khi hoạt động cho vay bất động sản thương mại trước đây do các ngân hàng được quản lý và chi phối, thì hiện tại, hình thức này mở rộng với các nguồn tín dụng mới như quỹ nợ, lương hưu và công ty bảo hiểm nổi lên.

Sự đa dạng hóa này đã tạo ra một thị trường cân bằng hơn, nhưng cũng ít tính minh bạch hơn về các điều kiện tài chính ở nhiều quốc gia, làm dấy lên các lo ngại mới về tính minh bạch.

Bên cạnh các thị trường nợ, các quy định về rửa tiền và quyền thụ hưởng đã nổi lên như những lĩnh vực minh bạch cần được theo dõi. Hướng dẫn mới từ Lực lượng đặc nhiệm tài chính về chống rửa tiền (FATF), trong đó yêu cầu các quốc gia đảm bảo có thể theo dõi quyền sở hữu thực sự của các công ty, kết hợp với các chế độ trừng phạt tài chính mở rộng, đã duy trì động lực cải thiện các quy định chống rửa tiền (AML) và quyền thụ hưởng (BO).

Bất chấp hành động mang tính toàn cầu, tính hiệu quả của các quy định này vẫn đang bị giám sát chặt chẽ vì việc thực hiện và định nghĩa thường không nhất quán và dễ bị lách luật. Các quốc gia như Ấn Độ, Indonesia, Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và Hoa Kỳ đã thực hiện thay đổi đối với các quy định về AML và BO để giúp thúc đẩy tính minh bạch và các quy định bổ sung đang được tiến hành tại Hoa Kỳ, Singapore, Thụy Sĩ, Canada, Úc và EU.

Khiêm Phạm